Häufig gestellte Fragen
Nachfolgend haben wir Ihnen einige Antworten auf häufig gestellte Fragen zusammengestellt. Gern stehen wir Ihnen aber auch persönlich für weitere Auskünfte und natürlich auch für Fragen, die hier nicht gestellt bzw. beantwortet werden, zur Verfügung.
Mietverwaltung
Was leistet eine Verwaltung?
Das Leistungsspektrum einer Verwaltung ist gesetzlich nicht festgelegt und der Leistungsumfang hängt demnach von der Vereinbarung zwischen Ihnen und der Verwaltung ab. Klassischerweise übernimmt die Verwaltung alle Aufgaben des Eigentümers, wobei der Eigentümer dabei natürlich nach wie vor die Entscheidungsgewalt hat und haben sollte. Sie können mit Ihre Verwaltung aber auch vereinbaren, dass bestimmte Leistungen nicht erbracht und dementsprechend nicht vergütet werden (z. B. Buchhaltung, Vermietung).
Was kostet eine Verwaltung?
In der Regel wird die Verwaltervergütung nach einem Pauschalbetrag pro Wohneinheit und bei Gewerbe nach individuellem Angebot oder als Prozentsatz der Sollmiete bemessen. Die Verwaltergebühr ist u. a. abhängig von der Anzahl der zu verwaltenden Einheiten, Lage, Mieterstruktur, Alter der Immobilien, Sanierungsstand, technischer Ausstattung sowie dem zu erbringenden Leistungsumfang. Die Verwaltergebühr für das komplette Leistungspaket der Verwaltung (außer Vermietung) bewegt sich je Wohneinheit in einer Spanne zwischen 17,50 Euro und 40,00 Euro je Wohneinheit/Monat zzgl. Umsatzsteuer. Die Vermietung wird dabei üblicherweise nach Zeitaufwand oder als erfolgsabhängige Pauschale vereinbart. Üblich ist es, einige wenige nicht regelmäßig oder nur im Einzelfall entstehende Leistungen separat zu vergüten (bspw. Sanierung/Instandhaltung ab einer bestimmten Größenordnung). Bitte beachten Sie: Je mehr Einheiten die Immobilie hat und je jünger sie ist, desto niedriger ist die Verwaltergebühr je Einheit.
Wie lange binde ich mich an eine Verwaltung?
Auch dies ist individuell zu vereinbaren. Eine Verwaltung rechnet sich für ein Unternehmen nur langfristig, sodass Vertragslaufzeiten zwischen 3 und 5 Jahren üblich sind.
Worauf sollten Sie bei der Verwalterauswahl achten?
Vor allem natürlich auf Ihr Bauchgefühl nach einem persönlichen Gespräch mit Ihrer eventuellen künftigen Verwaltung. Daneben sollten Sie sich aber auch einen Eindruck von der fachlichen Qualität und seiner Qualifikation verschaffen, von den üblichen Faktoren wie Kosten und Vertragslaufzeit und davon, ob eine Vermögensschadenshaftpflicht-Versicherung besteht.
Sie haben sich für einen Verwaltung entschieden. Was ist nun zu tun?
Klären Sie ggf. die Kündigungsmöglichkeit bei Ihrer bisherigen Verwaltung ab. Ihre neue Verwaltung wird über einen Verwaltervertrag verfügen, der alle Rechten und Pflichten regelt und darstellt, und ebenso über eine Verwaltervollmacht, die ihm für seine Tätigkeit auszustellen ist. Im Regelfall übernimmt die bisherige Verwaltung alle Unterlagen und führt so die Übernahme durch und informiert alle Mieter und Dienstleister über den Verwalterwechsel, sodass Sie hiermit keinen Aufwand haben sollten. Klären Sie, wer ggf. noch offene Heiz- und Betriebskostenabrechnungen erstellt. Hierfür ist in der Regel die neue Verwaltung zuständig (je nach Fälligkeit der Abrechnung), wofür ihr aber ggf. eine Zusatzvergütung zusteht.
Wohnungseigentumsverwaltung
Was leistet eine Verwaltung
Die Aufgaben eines Wohnungseigentumsverwalters sind gesetzlich in den §§ 27 und 28 Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Zu den Hauptaufgaben zählen das Erstellen einer Jahresabrechnung, das Abhalten der Versammlung sowie die Umsetzung der dort gefassten Beschlüsse. Die weiteren vielfältigen Aufgaben, die eine Verwaltung zu leisten hat, werden spezifisch bzw. detailliert nicht aufgeführt. Weitere Aufgaben und Befugnisse können sich darüber hinaus aus der Teilungserklärung ergeben. Alle Verwaltungen sind verpflichtet, das Mindestmaß an Aufgaben und Leistungen zu erbringen, die der Gesetzgeber vorsieht. Hier kommt es also ganz klar auf die Qualität an, mit der Ihre Verwaltung diese Leistung erbringt. Weiterhin kann ein und dieselbe Leistung mit besonderem Einsatz bzw. einer hohen Qualität erbracht werden oder halt nicht.
Was ist eine Sondereigentumsverwaltung?
Ein Wohnungseigentumsverwalter ist, anders als vielfach angenommen, lediglich für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaft zuständig. Befugnisse hinsichtlich des Sondereigentums, d. h. Ihrer Wohnung, hat die Verwaltung hingegen nicht. Viele Verwaltungen bieten jedoch gegen zusätzliche Vergütung eine Sondereigentumsverwaltung für vermietete Wohnungen an. Hier kümmert sich dann die Verwaltung auch um den Mieter der Wohnung und übernimmt die typischerweise vom Wohnungseigentümer zu leistenden Aufgaben.
Was kostet eine Verwaltung?
In der Regel wird die Verwaltervergütung nach einem Pauschalbetrag pro Wohneinheit und bei Gewerbe nach individuellen Angebot oder als Prozentsatz der Sollmiete bemessen. Die Verwaltergebühr ist u. a. abhängig von Größe der Gemeinschaft, Lage, Eigentümerstruktur, Alter der Immobilien, Sanierungsstand, technische Ausstattung und ggf. gesondert zu erbringender Leistung aus der Teilungserklärung. Die Verwaltergebühr je Wohneinheit bewegt sich in einer Spanne zwischen 17,50 Euro und 29,00 Euro je Wohneinheit/Monat zzgl. Umsatzsteuer. Üblich ist es, einige wenige nicht regelmäßig oder nur im Einzelfall entstehende Leistungen separat zu vergüten (bspw. Sanierung/Instandhaltung ab einer bestimmten Größenordnung, zusätzliche Versammlungen, Bearbeitung von Rechtsverfahren). Bitte beachten Sie: Je mehr Einheiten die Immobilien hat und je jünger sie ist, desto niedriger ist die Verwaltergebühr je Einheit.
Wie lange binde ich mich an eine Verwaltung?
Eine Verwaltung rechnet sich für ein Unternehmen nur langfristig, sodass Vertragslaufzeiten zwischen 3 und 5 Jahren üblich sind. Die vertragliche Vereinbarung ist unabhängig von der Bestellung nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu sehen. Es handelt sich hier um zwei unterschiedliche Rechtsbereiche. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann ein Verwalter max. auf 5 Jahre bestellt werden (sofern nicht erstmalige Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft; dann nur 3 Jahre). Kündigen können Sie immer mit einer Frist von 6 Monaten.
Sie haben sich für einen Verwalter entschieden. Was ist nun zu tun?
Klären Sie die Kündigungsmöglichkeit bei Ihrem bisherigen Verwalter. Ihre neue Verwaltung wird über einen Verwaltervertrag verfügen, der alle Rechten und Pflichten regelt, und ebenso über eine Verwaltervollmacht, die ihm für seine Tätigkeit auszustellen ist. Ganz wichtig: Der Verwaltervertrag und die Bestellung als WEG-Verwaltung sind unterschiedliche Rechtsbereiche und daher für sich zu betrachten. Vor der Kündigung und dem Abschluss der Verwalterverträge müssen rechtswirksame Beschlüsse der Gemeinschaft über die Ab- und Bestellung der Verwalter vorliegen. Ihre künftige Verwaltung berät Sie sicherlich gerne hierzu.
Im Regelfall übernimmt die bisherige Verwaltung alle Unterlagen und führt so die Übernahme durch und informiert alle Eigentümer und Dienstleister über den Verwalterwechsel, sodass Sie hiermit keinen Aufwand haben sollten. Klären Sie, wer ggf. noch offene Hausgeldabrechnungen erstellt. Hierfür ist in der Regel der neue Verwalter zuständig (je nach Fälligkeit der Abrechnung), wofür ihm aber ggf. eine Zusatzvergütung zusteht.
Worauf sollten Sie bei der Verwalterauswahl achten?
Vor allem natürlich auf Ihr Bauchgefühl nach einem persönlichen Gespräch mit Ihrem evtl. künftigen Verwalter. Daneben sollten Sie sich aber einen Eindruck von der fachlichen Qualität und seiner Qualifikation verschaffen, von den üblichen Faktoren wie Kosten und Vertragslaufzeit und davon, ob eine Vermögensschadenshaftpflicht-Versicherung besteht. Ein ganz wichtiger Punkt: Gibt es bestimmte Vereinbarungen oder Anforderungen in der Teilungserklärung (z. B. Untergemeinschaften)? Klären Sie dies bereits in der Angebotsphase, da der Verwalter zwar an die Teilungserklärung und die Umsetzung der Regelungen gebunden ist, aber unter Umständen ein zusätzlicher Vergütungsanspruch entstehen könnte, sofern dem Verwalter hier ein Mehraufwand entsteht. Am besten bieten Sie den potenziellen Verwaltern bereits in der Angebotsphase die Einsichtnahme in die Teilungserklärung ein, um später keine bösen Überraschungen zu erleben.
